Die beiden Mietrechtsanpassungen – einerseits zum Eigenbedarf des neuen Eigentümers und andererseits zur Untermiete – haben äusserst bescheidene Auswirkungen auf die ehrlichen und korrekt handelnden Mietparteien, schreibt der HEV Schweiz in einer Medienmitteilung. Die populistische Kampagne des Referendums-Komitees instrumentalisiere die beiden Referenden, um mit Schlagworten – die unsachlich an den eigentlichen Gesetzesänderungen vorbeizielen – eine politische Drohkulisse aufzubauen.

In Tat und Wahrheit gehe es in den beiden Vorlagen weder um das «Rauswerfen» von Mietpersonen noch um Mietzinserhöhungen und schon gar nicht um die Einschränkung der Anfechtungsmöglichkeiten von Mietparteien bei Kündigungen. Von einem Angriff auf das Mietrecht könne somit keine Rede sein.

Eigenbedarf des neuen Eigentümers

Es sei zu betonen, dass diese Teilrevision lediglich die verschwindend kleine Zahl von Fällen betreffe, bei denen nach einem Eigentumwechsel eines Mietobjektes die neue Eigentumspartei eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausspreche. Die Vorlage betreffe das Recht der neuen Eigentumspartei, das Mietverhältnis mittels Kündigung aufzulösen. Dieses Recht bestehe bereits heute. Mit der Gesetzesänderung werde lediglich die Vorgabe an den Nachweis des «dringenden» Eigenbedarfs genauer umschrieben. Es gehe also weder um Massenkündigungen noch um ungerechtfertigte «Rauswürfe», heisst es von Seiten HEV weiter. Ganz im Gegenteil: Der Käuferschaft einer Wohnung oder eines Geschäftslokals werde nämlich die bestehenden Mietverträge aufgezwungen. Dies sei ein massiver Eingriff in die Eigentumsfreiheit. Zur Abfederung gebe das Gesetz jedoch dem Neuerwerbenden eines vermieteten Geschäftsraums oder einer Wohnung, wenn er oder sie diese für sich persönlich oder für nahe Verwandte oder Verschwägerte dringlich brauche, ein ausserordentliches Kündigungsrecht.

Jahrelanges Hinauszögern

Mit der beschlossenen Gesetzesänderung soll die neue Eigentumspartei innert der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin hin kündigen können, wenn der Eigenbedarf für die Nutzung seines Geschäftslokals oder der eigenen Wohnung bei objektiver Beurteilung «bedeutend» und «aktuell» ist. Wenn kleine und mittlere Unternehmen (KMU) in der Schweiz wachsen, benötigen diese oft neue und grössere Geschäftsräumlichkeiten, so der HEV. Ohne die beschlossene Änderung drohen den KMU grosse Probleme, weil sie eigene und rechtens erworbene Räumlichkeiten nicht nutzen können. Wie Bundesgerichtsentscheide zeigen, könne es heute selbst bei bewiesenem dringlichem Eigenbedarf noch Jahre dauern, bis der oder die neuen Eigentümer:innen endlich den eigenen Gewerberaum oder die eigene Wohnung nutzen können. Durch die Anfechtung der Kündigung vor mehreren Gerichtsinstanzen, könne der Entscheid jahrelang hinausgezögert werden. Daran ändere die Revision nichts. Die Anfechtungsrechte der Mietenden bleiben ungeschmälert.

Missbräuchliche Ausnutzung der Untermiete vermeiden

Mit dieser Revision sollen Missbräuche wirksamer verhindert werden können. Das Recht zur Untermiete durch die Mietenden bleibe bestehen. Hingegen werde dessen Ausübung klarer festgelegt. Damit werde Rechtssicherheit geschaffen, denn klare Regeln schützen Mietende und Vermietende gleichermassen vor Missbräuchen. Die beschlossene Gesetzesänderung soll sicherstellen, dass die Mietpartei das gesetzlich verankerte Recht zur Untermiete nicht missbrauche. Bereits heute müssen Mietende die Zustimmung der Vermietenden für die Untervermietung einholen. Sehr häufig werde dies jedoch unterlassen. Vermietende werden über Unter-Vermietungen oftmals nicht informiert oder die Untermietbedingungen werden den Vermietenden vorenthalten oder verschleiert. Vermietende erfahren häufig erst aufgrund von Reklamationen anderer Bewohnenden im Haus, dass ein Mietobjekt illegal untervermietet werde. Dadurch, dass für das Gesuch der Mietenden zur Untervermietung neu schriftlich eingeholt und auch die Zustimmung des Vermieters schriftlich vorliegen muss, werden die Bedingungen klar festgehalten, heisst es weiter. Bei einem Streit liessen sie sich auch für alle einfach und zuverlässig nachweisen.

Gemietete Wohnung als Einnahmequelle

Nicht zuletzt wegen den um sich greifenden Untervermietungen auf Vermietungsplattformen wie beispielsweise Airbnb ist diese Anpassung notwendig. Vor allem in Städten und an touristischen Hot-Spots werden günstige Altbauwohnungen vielfach zu Mietzinsen untervermietet, die beträchtlich über dem vom Hauptmieter bezahlten Mietzins liegen. Immer wieder sollen Fälle auftreten, wo eine Mietpartei mit einer günstigen Mietwohnung Geschäfte mache, statt sie zu bewohnen. Es dürfe nicht sein, dass Mietende die aktuelle Wohnungsknappheit ausnützen und ohne Zustimmung des Vermietenden auf Untermiete basierende Geschäftsmodelle aufziehen, und damit missbräuchlich Geschäfte machen.

Keine Nachteile 

Durch die Gesetzesänderung zur Untermiete entstehen keine Nachteile für ehrliche Mietparteien, so der HEV. Die Untervermietung während einer vorübergehenden Abwesenheit von bis zu zwei Jahren (beispielsweise bei Auslandaufenthalt oder aufgrund familiärer Veränderungen), die Wohnung einem Dritten unterzuvermieten, damit sie den Mietvertrag nicht künden müssen, sei weiterhin möglich. Die Vertragsparteien können einvernehmlich auch abweichende Regelungen treffen, so auch für die regelmässige kurzzeitige Vermietung über Plattformen oder für langjährige Untermietverhältnisse.

Vernunft und Ehrlichkeit statt Polemik

Der HEV Schweiz unterstützt die beiden von der Bundesversammlung beschlossenen Gesetzesänderungen zur Kündigung wegen Eigenbedarfs des neuen Eigentümers und zur Untervermietung. Diese sinnvollen und fairen Anpassungen des Mietrechts sorgen für mehr Rechtssicherheit und Transparenz im Mietrecht, wovon Mieter:innen, Vermieter:innen, Schlichtungsbehörden und Gerichte gleichermassen profitieren, heisst es abschliessend in der Medienmitteilung.